お金持ちに必須の知識である税金についてサクッと学ぶシリーズを始めます。
なるべくカンタンでわかりやすく解説することを心がけています。
また、なぜそうなるのか？ということを裏付ける根拠も載せています。（税法付）
税理士や税務職員の皆様でも参考にできるようにしっかりと確認しておりますのでご参考ください。
不動産所得とは？
土地や建物などの不動産、不動産の上に存する権利、船舶・航空機の貸付などによって生ずる所得です。
（所法26①）
初っ端から訳わかんない言葉がいっぱいです。
なので、単語を↓のように翻訳しました。
| 不動産 | 土地・その定着物 （例）土地、駐車場、建物、アパートなど |
| 不動産の上に存する権利 | 地上権、賃借権、永小作権など 不動産そのものを利用・制限する権利 |
| 船舶 | 船舶法第4条～19条の規定を受ける船舶 （非該当：20トン未満の船舶、端舟、ろかいなど） |
地上権とか借地権とかよくわかんなかったので、一応カンタンに解説。
【地上権】 （民法第265条）
他人の所有している土地を使う権利。土地の所有者の許諾がなくても貸したり、建物の売却や担保の設定が可能
【借地権】（借地借家法2条1号）
他人の所有している土地を使う権利だが、土地の所有者の許諾を得ないと建て替え、建物の売却はできない
【永小作権】 （民法第270条）
小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利
まとめると…
土地・建物・大型の船とかを貸すことでお金をもらったときは不動産所得になります。
これは不動産所得になるの？
自分の土地・家屋（屋上、塀など）を使って広告などの所得があったときは？
基本的には不動産所得になるよ。
場合によっては事業所得にも。
（所基通26-5）
ケース貸し（売り場を貸すこと）での所得は？
不動産所得だよ。
不動産の一部を使って稼いだ利益だからね。
ホテル、旅館、アパート、貸間、下宿などの所得は？
↓のとおり。
| ホテル・旅館 | 事業所得 |
| アパート、貸間など（食事を提供しない） | 不動産所得 |
| 下宿など（食事を提供する） | 事業所得・雑所得 |
有料駐車場・有料自転車置き場などの所得は？
自分の責任で他人の物を保管するときは事業所得。
管理しないなら不動産所得だよ。
お小遣い稼ぎ程度だったら不動産所得でOK。
海水浴場で3カ月だけ海の家を貸したときの所得は？
従業員のための社宅の家賃は？
それが「寄宿舎」になるかどうかなんだけど…。
寄宿舎にあてはまるなら事業所得、そうでないなら不動産所得だよ。
寄宿舎とは…
企業や学校などが設置する労働者又は学生・生徒・児童などが居住のための施設。（Wikipediaより）
不動産業をしています。
販売する目的で取得した土地・建物があるんですが
一時的に貸し付けたときの所得は？
事業所得だね。
基本的には、不動産所得より事業所得が優先される。
（事業のために不動産の貸付などがあったとしても事業所得となる。）
法的根拠（所得税法・基本通達）
所得税法
第26条 （不動産所得）
不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機（以下この項において「不動産等」という。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む。）による所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）をいう。
２ 不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を控除した金額とする。
所得税基本通達
法第26条《不動産所得》関係
（船舶の範囲等）
26－1 法第26条第1項に規定する船舶には、船舶法第20条《小型船舶及び櫓擢船に対する適用除外》に規定する船舶及び舟は含まれないものとする。したがって、総トン数20トン未満の船舶及び端舟その他ろかいのみで運転し、又は主としてろかいで運転する舟の貸付けによる所得は、事業所得又は雑所得に該当する。
（ケース貸し）
26－2 いわゆるケース貸しは、不動産の貸付けに該当する。
（用船契約に係る所得）
26－3 いわゆる裸用船契約に係る所得は、法第26条第1項に規定する船舶の貸付けによる所得に該当し、船員とともに利用させるいわゆる定期用船契約又は航海用船契約に係る所得は、事業所得又は雑所得に該当する。
航空機の貸付けに係る所得についても、これに準ずる。
（アパート、下宿等の所得の区分）
26－4 アパート、下宿等の所得の区分については、次による。
（1） アパート、貸間等のように食事を供さない場合の所得は、不動産所得とする。
（2） 下宿等のように食事を供する場合の所得は、事業所得又は雑所得とする。
（広告等のため土地等を使用させる場合の所得）
26－5 広告等のため、土地、家屋の屋上又は側面、塀等を使用させる場合の所得は、不動産所得に該当する。
（借地権の存続期間の更新の対価等）
26－6 借地権、地役権等の存続期間の更新の対価として支払を受けるいわゆる更新料に係る所得及び借地権者等の変更に伴い支払を受けるいわゆる名義書換料に係る所得は、その実質が契約の更改に係るものであり、かつ、令第79条《資産の譲渡とみなされる行為》の規定の適用があるものを除き、不動産所得に該当する。
（不動産業者が販売の目的で取得した不動産を一時的に貸し付けた場合の所得）
26－7 不動産業者が販売の目的で取得した土地、建物等の不動産を一時的に貸し付けた場合における当該貸付けによる所得は、不動産業から生ずる事業所得に該当する。
この場合において、その貸し付けた不動産が建物その他使用又は時の経過により減価する資産であるときは、当該資産につき減価償却資産に準じて計算した償却費の額に相当する金額を当該事業所得の金額の計算上必要経費に算入することができるものとする。
（寄宿舎等の貸付けによる所得）
26－8 事業所得を生ずべき事業を営む者が、当該事業に従事している使用人に寄宿舎等を利用させることにより受ける使用料に係る所得は、当該事業から生ずる所得に該当する。
（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
26－9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
法第27条《事業所得》関係
（貸衣装等の譲渡による所得）
27－1 貸衣装業における衣装類の譲渡、パチンコ店におけるパチンコ器の譲渡、養豚業における繁殖用又は種付用の豚の譲渡、養鶏業における採卵用の鶏の譲渡のように、事業の用に供された固定資産を反復継続して譲渡することが当該事業の性質上通常である場合における当該固定資産の譲渡による所得は、事業所得に該当する。（昭51直所3－1、直法6－1、直資3－1、昭55直所3－19、直法6－8、平11課所4－1改正）
（注） 当該固定資産が令第81条第2号又は第3号《譲渡所得の基因とされないたな卸資産に準ずる資産》に規定する「その者の業務の性質上基本的に重要なもの」であっても、上記の場合に該当するときは、当該固定資産の譲渡による所得は、事業所得に該当する。
なお、「その者の業務の性質上基本的に重要なもの」の意義については、33－1の2参照
（有料駐車場等の所得）
27－2 いわゆる有料駐車場、有料自転車置場等の所得については、自己の責任において他人の物を保管する場合の所得は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合の所得は不動産所得に該当する。
（バンガロー等の貸付けによる所得）
27－3 観光地、景勝地、海水浴場等におけるバンガロー等で季節の終了とともに解体、移設又は格納することができるような簡易な施設の貸付けによる所得は、事業所得又は雑所得に該当する。
（金融業者が担保権の実行等により取得した資産の譲渡等による所得）
27－4 金融業を営む者が担保権の実行又は代物弁済等により取得した土地、建物、機械又は車両等の資産を譲渡した場合における当該譲渡による所得及び当該資産を一時的に貸し付けたことによる所得は、金融業から生ずる事業所得に該当する。この場合において、その一時的に貸し付けた資産が建物その他使用又は時の経過により減価する資産であるときは、当該資産につき減価償却資産に準じて計算した償却費の額に相当する金額を当該事業所得の金額の計算上必要経費に算入することができるものとする。
（注）
1 担保権の実行又は代物弁済等により資産を取得（いわゆる譲渡担保のような債権を担保するための形式的な取得を除く。）した場合において、当該資産の取得時における価額が貸金等の額を超えるときは、その超える部分に相当する金額は、その資産の取得の時において事業所得の金額の計算上総収入金額に算入することとなる。
2 機械、車両等の動産の貸付けによる所得は、その貸付けが一時的なものでない場合でも、事業所得となる。
（事業の遂行に付随して生じた収入）
27－5 事業所得を生ずべき事業の遂行に付随して生じた次に掲げるような収入は、事業所得の金額の計算上総収入金額に算入する。（昭55直所3－19、直法6－8、平元直所3－14、直法6－9、直資3－8、平13課個2－30、課資3－3、課法8－9改正）
（1） 事業の遂行上取引先又は使用人に対して貸し付けた貸付金の利子
（2） 事業用資産の購入に伴って景品として受ける金品
（3） 新聞販売店における折込広告収入
（4） 浴場業、飲食業等における広告の掲示による収入
（5） 医師又は歯科医師が、休日、祭日又は夜間に診療等を行うことにより地方公共団体等から支払を受ける委嘱料等
（注） 地方公共団体等から支給を受ける委嘱料等で給与等に該当するものについては28－9の2参照
（6） 事業用固定資産に係る固定資産税を納期前に納付することにより交付を受ける地方税法第365条第2項《固定資産税に係る納期前の納付》に規定する報奨金
（金銭の貸付けから生ずる所得が事業所得であるかどうかの判定）
27－6 金銭の貸付け（手形の割引、譲渡担保その他これらに類する方法による金銭の交付を含む。以下この項において同じ。）による所得が事業所得に該当するかどうかは、その貸付口数、貸付金額、利率、貸付けの相手方、担保権の設定の有無、貸付資金の調達方法、貸付けのための広告宣伝の状況その他諸般の状況を総合勘案して判定する。
（競走馬の保有に係る所得が事業所得に該当するかどうかの判定）
27－7 その年の競走馬の保有に係る所得が事業所得に該当するかどうかは、その規模、収益の状況その他の事情を総合勘案して判定するのであるが、次の(1)又は(2)のいずれかに該当する場合には、その年の競走馬の保有に係る所得は、事業所得に該当するものとする。（昭49直所2－23追加）
（1） その年において、競馬法第14条《馬の登録》（同法第22条《準用規定》において準用する場合を含む。）の規定による登録を受けている競走馬（以下この項において「登録馬」という。）でその年における登録期間が6月以上であるものを5頭以上保有している場合
（2） 次のイ及びロの事実のいずれにも該当する場合
イ その年以前3年以内の各年において、登録馬（その年における登録期間が6月以上であるものに限る。）を2頭以上保有していること。
ロ その年の前年以前3年以内の各年のうちに、競走馬の保有に係る所得の金額が黒字の金額である年が1年以上あること。
（注） 競走馬の生産その他競走馬の保有に直接関連する事業を営む者がその事業に関連して保有している競走馬の保有に係る所得は、事業所得に該当する。
